“好房子”遍地的背后，这是什么阳谋？

几乎每个城市每个开发商都开始宣导好房子的概念。这个概念固然没错，但是可否想过，节奏如此统一概念如此清晰，这背后藏着一个怎么样的顶级阳谋？

当我们梳理清楚这之后发现，这张蓝图好像比想象的还要庞大。

一

从房地产到好房子，这个概念似乎就像一条金线。

在时代划分为两个周期：

上一个周期叫让大家尽量拥有房子，这个时代是大家能够住上好房子。

也是伴随着这条金线，房地产的属性也从过去的金融属性，进入到制造业属性。这种属性的改变很多主流的判断是，房地产围绕着金融属性的开发已经积蓄了不少的泡沫和风险，如果不转变会出现系统性的风险。

这个论点当然没错，但是更重要的一个原因在于，行业在当下的发展，需要新动力。

这其实有点类似现在的汽车市场。当油车市场到一定阶段趋近于饱和的时候，激活新模式发展新能源汽车，可以更好的把市场蛋糕做大做实。

只有彻底的产品形态的转变，才能够激活更多的需求。

所以现在去看新能源汽车，除了用电和之前不同之外，还有那么多黑科技的融入，这本身就是在持续表态新能源汽车和过往的本质性不同。

现在的房地产，本质上也需要这样的刺激。只有在产品上和过去有着清晰的金线，客户才有可能激活需求。

这本质上也在说明经济还是需要房地产，只是不太需要以前模式的房地产了。所以从这个角度理解，行业也必须催化出新品牌，以及淘汰掉一些老品牌，这种 " 割裂感 " 才会更明显。

所以一定会有老模式下的面孔会陨落，比如恒大碧桂园，当然也有一些战略性放弃的老面孔，比如仁恒、香港置地。

与此同时，房地产行业也需要新能源车里面的蔚小理。所以我们也看到了几年前的阿那亚的广而告之，麓湖单品品牌的强势，这两年的嘉佰道的崛起等等。

这些点状现状的存在和普及，其实都在给市场释放充足的信号：金融模式的房地产已经彻底远离我们，现在展现在眼前的是制造业的房地产。

二

经济需要房地产可以理解，但是产业端的另一头客户层面需要如何调整。

毕竟过去几年房价的波动已经重创了客户信心，买房动力不足也是基于大家对于未来房价走势的不确定。

所以如果行业需要激活，这个信心的载体必须要转移，从过去的对于房价的信心转移到对产品的信心。

只有所有的购买都是基于产品而触发，整个房地产的需求端才会健康。

其实在顶层视线范围内，房地产依然还是十万亿的市场规模。只是这个规模的根基已经不能围绕价格单体展开。所以房地产行业一定会持续不断地给市场一个信号：现在的产品会比以前好很多。

好在哪里？变化当然在土地段就开始显现。

土地开始降容；优质土地开始转性住宅；捆绑性政策解除，附加红利政策开始叠加；以及最重要的，土地成本开始下降。这些变化一定会推动市场出现耳目一新的产品，一些明显和以前不一样的产品。

现在上海的风貌别墅如此，其他城市的四代宅也是如此。

当然，对于开发商来说，对这样的变化也是心领神会。

除了产品形态因为土地发生了变化，各种标准也在各种迭代和提升。

最明显的变化就是对公区的投入开始提升，因为这是差异上个周期产品最明显的标签。

所以关于行业这里藏着两个阳谋：

第一，和刚需时代的产品不同，就是推动客户购买的重要理由。

第二，和快周转时代的企业不同，就能够杀出一个品牌效应。

所以不论产品是主打四代宅，还是房企要做主动现房，这些都是基于对于行业思考之后打出来的明牌，而且坚定不移的执行是一定能换来对应效果。

三

所以从逻辑上来说，未来很长一段时间，市面上的一手房和二手房的差距会越拉越大。

不仅一手和二手，新一手房和老一手房的差距也越发的拉开。

对于市场而言，也会有一个清晰的新号：现在的房子和以前真的差别很大。

所以某种角度上来说，虽然在规模和流速上增量市场不会那么庞大。但是舆论和关注度上，各个城市的房地产依然会以增量为主旋律。

为了保持这样的热度，以后地块的体量会越来越小。有点类似现在的上海。

上海楼市就是每年新盘数量非常多，但是每个盘套数就是两三百套，一次开盘就结束。

这种好处就是单位门槛降低让更多的参与者可以加入，然后也保持市场一直有热盘有热度。

这种状态对于刺激楼市信心回涌还是很有帮助的，不论客户的信心还是开发商信心，都是一次很好的弥补。

也是因为一二手的鸿沟明显，二手市场会更加全面的导向渠道经纪。

尤其是卖家对于中介的依赖会越发的增强，房源本身的不稀缺，以及同质化竞争意味着更加需要美化和流量的推荐。

整个二手房市场极有可能在一线城市率先出现双边经纪。

链家马上就要对外宣布选边站了，未来一套房子的斡旋很有可能在经纪人和经纪人之间磋商完成。

当然这也是市场化的方向。不过我倒是不认同很多人认为整体的中介费会上涨的判断。

不过我认为整体的方向应该是买家中介费下降，卖家中介费达成共识并且上涨，整体的中介费趋同的模式下推进行业变化。

四

回到一手房市场，伴随着好房子概念下核心地块以及优质产品越来越多的进入市场，房价逻辑也开始产生了变化。

未来一手房的房价规则就是：贵可以，但是必须要有贵的道理。

因为本质上一手房的流动性就是置换逻辑。卖掉便宜的二手房加一点钱然后买好的一手房，这个链条的最后一个环节就是市场需要豪宅，让有钱人能够积极入场。

所以此时也需要 " 贵房价 " 的产品，某种程度上这也是市场上很长一段时间的供求结构的缺失。点状的豪宅市场的回暖也是结构性回暖产生的结果。

然后另一些的房价：便宜的可以，但是必须要有底线。

对于现在开发刚需和改善，已经不能简单地依靠性价比取胜了，在同等价位上也要做到产品公道。

因为很重要一点，就是当下城市的房价也开始分化为各个梯队阵营，要在同一梯队中取得城市就必须要做到区域范围内的最好。

毫无疑问，房地产行业未来会出新王。但是这样的新王会在每个阶段范围内都会出现王，就像如今的新能源汽车一样。

10 万以下，10～20 万，20 万～30 万，30 万以上不同价格段都会有一个强势领导者和挑战者。这二者垄断每个总价段 50% 以上的份额。

房地产也会如此。

塔尖、豪宅、改善、刚改、刚需，这些范围内未来都会出现新王，也会出现挑战者。这构成了未来楼市 20 年主要的竞争动力。

是的。这个竞争力就叫由产品带动营销，由客户带动客户，再由品质降低费效，这股力量会和二手房的渠道模式分庭抗礼很多年。

当然最后可能刺刀见红交汇的就是弱地段区域的新房开发，这些区域到底是品质为王还是渠道优先，现在我还不知道答案，可能还需要一年才会有分水岭。

五

写到这里，不知道你对未来房地产的格局和走势有没有比较完整的画面。

很明显行业正在经历供给侧改革，用新地 + 新政策的组合带领行业进入新模式。

但现在困难的是，其实每个城市都在同步处理新模式增量如何推进，以及老模式库存如何解决的问题。

同步推进，同步解决就让工作量变得很大。

所以未来每个城市的楼市表现确实很考验地方政府的管理能力，但是这点又尤为关键。